Construcción
El finiquito del contratista: cerrar sin dinero en el aire
Elaborado con apoyo de inteligencia artificial y revisado por el equipo de Constructiva.
Qué revisar antes de cerrar el contrato con tu contratista: el anticipo que falta amortizar, el fondo de garantía que le debes, las penas y los papeles. Y qué hacer cuando el saldo sale a tu favor.
El problema
El finiquito es la última cuenta con tu contratista, y la que más se discute. Lo que no se llevó bien en cada estimación aparece junto al final: anticipo que no se descontó, fondo que nadie anotó, una pena que se aplicó en un corte y en otro no.
La cuenta del finiquito
El saldo final se arma con tres cifras:
Saldo = por pagar + fondo por liberar − anticipo sin amortizar
- Saldo positivo: le debes al contratista.
- Saldo negativo: el contratista te debe. Pasa cuando entregó anticipo de más respecto a lo que ejecutó.
Dos ejemplos con un contrato de $800,000 sin IVA, 30 % de anticipo ($240,000 pagado) y 5 % de fondo de garantía:
| Caso | Estimado | Amortizado | Fondo por liberar | Anticipo sin amortizar | Saldo |
|---|---|---|---|---|---|
| Terminó todo | $800,000 | $240,000 | $40,000 | $0 | $40,000 a su favor |
| Se estimó menos de lo pactado | $600,000 | $180,000 | $30,000 | $60,000 | $30,000 a tu favor |
Lo que se revisa antes de cerrar
Que el anticipo se haya amortizado completo. Si un corte se autorizó antes de programar el anticipo, el siguiente lo pone al día; lo que falte al final aparece como «anticipo sin amortizar». Las cantidades de más y los extraordinarios no amortizan: se pagan completos.
Que el fondo de garantía se libere contra la entrega final. Se retiene sin IVA en cada corte y se paga con su propio IVA al liberarlo, total o parcial.
Que las penas estén donde van. Por cada corte con atraso, la pena sugerida es días de atraso × el porcentaje diario × el monto vigente del contrato, con tope (por ejemplo 0.10 % diario y 10 % de tope). Es una sugerencia: tú decides si la aplicas.
Que los papeles estén completos. Póliza, fianzas, IMSS: los que el contrato pide para el finiquito. La fianza de vicios ocultos es la típica que falta al final.
Cómo se hace en Constructiva
- Registra la entrega final en el expediente del contrato (Contratos por pagar). El fondo de garantía sólo se libera con el contrato terminado.
- Libera el fondo desde el contrato: queda en Por pagar con su IVA, repartido por capítulo según lo estimado.
- Revisa los avisos: el finiquito no se puede hacer con el contrato sin terminar o con una estimación en borrador. Te avisa, sin bloquear, si queda algo por pagar, fondo sin liberar, anticipo sin amortizar o un requisito pendiente; si sigues, queda registrado.
- Finiquita y descarga el acta de finiquito en PDF: con la entrega final registrada sale con las cifras de hoy; ya finiquitado, con las cifras congeladas, los pendientes aceptados y dos espacios de firma.
- Después del finiquito el contrato ya no acepta estimaciones, anticipos ni liberaciones. Si hace falta, se reabre escribiendo el motivo.
Registrar, autorizar, pagar y finiquitar lo hace quien edita Tesorería: Owner, Admin, Financiero o un Miembro con Tesorería. El Gerente de proyectos lo ve, pero no autoriza.
Si el contrato lo paga tu cliente
Cuando el dinero pasa directo del cliente al contratista, Constructiva lleva el control del contrato pero no el saldo: el finiquito sale en $0 y el fondo no se libera desde ahí.